残価設定住宅ローンはどんな人に向いてる？メリット・デメリットと失敗しない選び方を徹底解説！

【結論】残価設定住宅ローンは「将来の収入減に備えたい人」「住み替え予定がある人」に最適

残価設定住宅ローンとは、一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）が住宅メーカーや金融機関と提携して提供している新しいタイプの住宅ローンです。通常の住宅ローンに「返済額軽減オプション」「買取オプション」という2つの権利を付与したもので、将来のライフプランの変化に柔軟に対応できる特徴があります。

2021年の住生活基本計画では、残価設定ローン等の多様な金融手法の活用を進める方針が明記されており、国が普及を推進している住宅ローンです。

2025年12月最新情報

国土交通省は残価設定型住宅ローンの普及をさらに後押しする方針を発表しました。住宅価格が高騰する中でもマイホームに手が届くよう、住宅金融支援機構が金融機関向けの保険を提供する制度の検討に入っています。これにより、今後さらに多くの金融機関で残価設定型住宅ローンが利用できるようになる見込みです。

残価設定住宅ローンとは？仕組みをわかりやすく解説

基本的な仕組み

残価設定住宅ローンは、通常の住宅ローンとは大きく異なる返済方式を採用しています。

借り入れ時点では一般的な住宅ローンと同じですが、あらかじめ決められた残価設定月からは、返済額軽減オプションと買取オプションのどちらかを行使できるようになります。

残価設定月は、JTIが保証する住宅の残価とローン残高が初めて同じ金額になる月を指し、現状では住宅ローンを借り入れてから20〜25年目前後に残価設定月が決まることが多いとされています。

一般的な住宅ローンとの違い

従来の住宅ローンと残価設定型の大きな違いは、選択肢の多さと柔軟性にあります。

従来の住宅ローンは返済方法に柔軟性が低く、役職定年や定年退職による収入減少でローン返済が苦しくなるという課題がありました。

一方、残価設定型住宅ローンでは、残価設定月以降に以下の選択肢から自由に選べます。

残価設定月以降の4つの選択肢

1. 返済額軽減オプションを行使して月々の支払いを大幅に減額し、そのまま住み続ける
2. 買取オプションを行使して、JTIに残債と同額で住宅を買い取ってもらい、ローンから解放される
3. 自分で売却して、売却益でローンを完済する（市況が良い場合）
4. マイホーム借上げ制度を利用して賃貸に出し、家賃収入でローンを返済する

残価設定住宅ローンの対象条件と取扱金融機関

利用できる住宅の条件

JTIが提供する残価設定型住宅ローンの対象住宅は認定長期優良住宅のみです。

対象となる住宅の条件

• 認定長期優良住宅であること（必須）
• JTIが承認した住宅メーカーが施工した戸建住宅
• 市街化調整区域外であること
• 自己居住用の住宅であること
• JTIの残価保証基準を満たすこと

取扱金融機関

現在の取扱金融機関（2025年12月時点）

• 三菱UFJ銀行
• 楽天銀行
• 日本住宅ローン（モーゲージバンク）

重要な最新動向

住宅金融支援機構が金融機関向けの保険を提供する制度の検討が進んでいます。
これは、金融機関が残価設定型住宅ローンを提供する際のリスクを軽減するための仕組みで、実現すれば今後さらに多くの金融機関で残価設定型住宅ローンが利用可能になると期待されています。

住宅金融支援機構は、フラット35で知られる独立行政法人で、住宅金融市場における安定的な資金供給を支援しています。
同機構が保険を提供することで、民間金融機関も安心して残価設定型住宅ローンを取り扱えるようになり、利用者の選択肢が大幅に広がる見込みです。

残価設定住宅ローンが向いている人の特徴7つ

将来の収入減に備えたい人

一般的な給与所得は、役職定年の普及により55歳をピークに減少します。仮に30歳で35年ローンを組んだ場合、完済は65歳。役職定年の55歳以降、収入が減る中でも同じ返済額が続くリスクがあります。

残価設定型住宅ローンなら、20〜25年目の残価設定月以降、返済額軽減オプションで月々の負担を大幅に削減できます。

こんな方におすすめ

• 役職定年が心配な会社員
• 将来的に独立・フリーランスを考えている方
• 定年後の返済負担を減らしたい方

数年〜10年後に住み替えを考えている人

住み替え予定がある人には特に相性が良いローンです。

住み替えニーズの例

• 転勤が多い職種
• 結婚・出産で数年後に広い家へ移る可能性がある
• 子どもの独立後は夫婦2人で小さい家に移りたい
• 二拠点生活を視野に入れている
• 親の介護で実家近くへ引っ越す可能性がある

買取オプションがあることで、残価設定月以降はいつでも残債と同額で売却可能。住宅市況が悪化していても売却損が出ない安心感があります。

長期優良住宅を購入予定の人

長期優良認定住宅のような資産性の高い住宅だと残価が高くなるので、月々の返済負担が大きく軽減されます。

もともと長期優良住宅の購入を検討している方なら、追加の条件なしで残価設定型住宅ローンを利用できる可能性が高いです。

頭金をあまり使いたくない人

残価設定型は月々の返済額が通常より軽いため、頭金を抑えても審査が通りやすくなる傾向があります。まとまった資金を手元に残しておきたい人、教育資金や投資に回したい人に向いています。

「とりあえず買って住んでみたい」人

長期的な定住計画が固まっていない方、ライフプランを柔軟に変更したい方には最適です。

試しに住んでみて、合わなければ売却して次に進むことも容易。通常の住宅ローンのように「この家に一生住む覚悟」が必要ありません。

資産価値が落ちにくいエリアを購入予定の人

都心・主要駅近・人気学区など、資産価値が下がりにくいエリアの物件は、将来の売却時のリスクが低いため、残価設定型の恩恵が大きいです。

資産価値が落ちにくいエリアの特徴

• 東京23区内、大阪市内、名古屋市内などの都心部
• 主要駅から徒歩10分以内
• 人気学区内
• 商業施設・医療機関が充実している地域
• 再開発エリアや人口増加地域

相続対策を考えている人

借主本人とその配偶者が亡くなれば、自動的に買取オプションが発動し、JTIが住宅とそれに関連するローンを引き取ってくれるため、子どもに住宅ローンの負担を残さない相続対策としても有効です。

残価設定住宅ローンが向いていない人の特徴

長く同じ家に住み続けたい人

残価設定型は基本的に「売却前提」「住み替え前提」の設計です。

30〜50年同じ家に住み続けるつもりなら、通常の固定金利ローンのほうが総返済額は安くなる場合が多いです。

郊外・人気のないエリアで家を買う人

資産性の低い住宅は残価を低く設定せざるを得ず、返済負担軽減による恩恵は限定的になります。

資産価値が下がりやすいエリアでは、残価割れ（売却額＜残価）が起きやすいリスクがあります。

注意が必要なエリア

• 駅から遠い郊外
• 人口減少が進んでいる地域
• 商業施設・医療機関が少ない地域
• 市街化調整区域（そもそも対象外）

長期優良住宅以外を購入したい人

残価設定型住宅ローンの対象住宅は認定長期優良住宅のみです。一般的な住宅、中古住宅、マンションは<span class=”marker-under red”>利用対象外</span>です。

メンテナンスコストをかけたくない人

残価設定型住宅ローンが適用可能な長期優良住宅は10年に1回の点検が必須です。

定期的なメンテナンス費用が発生するため、メンテナンスコストを抑えたい人には不向きです。

団体信用生命保険を継続したい人

返済額軽減オプションを行使した場合、当初の住宅ローンに付帯した団体信用生命保険は終了し、以降は団体信用生命保険に加入できません。

団信の保障を重視する方は、この点を慎重に検討する必要があります。

残価設定住宅ローンのメリット

月々の返済額を抑えられる

当初ローンを期限まで完済した場合と比較して、残価設定型住宅ローンでは総支払額が数百万円単位で軽減される事例があります。

具体的なシミュレーション例

通常ローンの総返済負担が6,044万円の場合、残価設定型では当初ローン期限までのプラン総支払額が4,997万円となり、85歳までのプラン総支払額は5,792万円となります。

家計の負担が明確に軽減されるため、子育て世帯や収入が不安定な方にも優しい設計です。

住み替えリスクを軽減できる

買取オプションによる残価保証があるため、住宅市況の悪化で売却損が出るリスクを回避できます。

通常の住宅ローンでは、売却価格がローン残高を下回ると、差額を自己資金で補填する必要があります。残価設定型なら、残価設定月以降はいつでも残債と同額で買い取ってもらえるため、安心して住み替えできます。

ライフプランの柔軟性が高い

4つの選択肢から将来を選べるため、人生100年時代に対応した柔軟なライフプランが可能です。

• 収入が減ったら返済額軽減オプション
• 住み替えたくなったら買取オプション
• 市況が良ければ自分で高く売却
• 賃貸運用で家賃収入を得ることも可能

賃貸運用との相性が良い

返済額軽減オプション行使後の返済額は大幅に圧縮されており、マイホーム借上げ制度を利用すれば、受取家賃でローン返済を十分に賄うことができる場合がほとんどとされています。

通常の住宅ローンでは賃貸運用時に一括返済を求められるケースがあるのに対し、残価設定型住宅ローンはマイホーム借上げ制度による運用が当初から認められている点が大きなメリットです。

相続時の負担がない

借主本人とその配偶者が亡くなれば、自動的に買取オプションが発動し、JTIが住宅とそれに関連するローンを引き取ってくれるため、相続人にローン負担を残しません。

残価設定住宅ローンのデメリットと注意点

JTI手数料と各種コストがかかる

残価設定型住宅ローンの利用時には、JTIに対して5万円＋消費税の手数料がかかります。

また、返済額軽減オプションの行使に当たり、融資金融機関に対して手数料や登記費用等がかかることがあります。

主なコスト

• JTI手数料：5万円＋消費税（初回のみ）
• 返済額軽減オプション行使時の手数料・登記費用（金融機関による）
• 定期的なメンテナンス費用（10年に1回の点検等）

利用できる金融機関と住宅が限られる

JTIの指定金融機関に限られ、対象住宅は認定長期優良住宅のみです。

利用条件の制限

• 金融機関：三菱UFJ銀行、楽天銀行、日本住宅ローンのみ
• 住宅：JTI承認事業者が施工した認定長期優良住宅の戸建のみ
• 地域：市街化調整区域は不可

返済額軽減オプション行使後は団信が終了

返済額軽減オプションを行使した場合、当初の住宅ローンに付帯した団体信用生命保険は終了し、以降は団体信用生命保険に加入できません。

万が一の際の保障がなくなるため、別途生命保険の見直しが必要です。

終身で返済する可能性がある

返済額軽減オプションを行使すると終身で返済することになり、当初の住宅ローンよりも利息を多く払う場合もあるとされています。

長生きすればするほど、総利息負担が増える可能性がある点は理解しておく必要があります。

メンテナンスコストが継続的にかかる

長期優良住宅は10年に1回の点検が必須になるため、そのための手間や費用がかかります。

経年劣化によるリフォームが避けられない場合、その費用も考慮に入れる必要があり、通常の住宅ローンよりも資産価値維持のための支出が増える可能性があります。

住み替え時に新たなローン審査が必要

住み替えをする際、買取オプションへ移行しない場合は、新しい住宅に住み替える場合でも残価設定型住宅ローンの返済が続き、再ローンを組む際に金融情勢や自身の収入状況が悪化していると、借り入れ条件が厳しくなる可能性があります。

具体的なシミュレーション事例

残価設定住宅ローンを選ぶ前のチェック項目

よくある質問（Q&A）

まとめ：残価設定住宅ローンはどんな人に向いている？